OpenImmo-Schnittstelle: So kommen Objekte automatisch auf Website und Portale

Kurz gesagt: OpenImmo ist ein offener XML-Standard, mit dem Maklersoftware Immobilienangebote automatisch an Immobilienportale und an die eigene Website überträgt. Der Makler pflegt ein Objekt nur einmal – Texte, Preise, Bilder und Energieausweis landen über die Schnittstelle überall dort, wo das Objekt erscheinen soll. Die aktuelle Version ist 1.2.7d (Stand Juni 2026), herausgegeben vom OpenImmo e.V.

Was ist OpenImmo?

OpenImmo ist keine Software, sondern eine Datenbeschreibung: ein XML-Schema mit über 300 möglichen Merkmalen pro Immobilie – von Objektart und Lage über Flächen und Preise bis zu Ausstattung, Kontaktperson und Energieausweis. Entwickelt wurde der Standard ab 2001 von einem Zusammenschluss aus Softwareherstellern und Portalbetreibern, dem heutigen OpenImmo e.V. Seitdem wird er laufend erweitert, zuletzt im Mai 2026 um Ergänzungen beim Energieausweis.

Weil sich fast alle Maklerprogramme und viele Portale an diesen Standard halten, müssen sie nicht für jede Verbindung eine eigene Schnittstelle bauen. Die Software exportiert einmal im OpenImmo-Format, und jedes Zielsystem, das OpenImmo versteht, kann die Daten einlesen.

Wie funktioniert die Übertragung?

Technisch ist der Ablauf einfach:

1. Export: Die Maklersoftware erzeugt eine XML-Datei mit den Objektdaten und packt sie gemeinsam mit den Bildern und Dokumenten in ein ZIP-Archiv.
2. Übertragung: Das Archiv wird an das Zielsystem geschickt – klassisch per FTP auf den Server des Portals oder der Website.
3. Import: Das Portal oder das Website-Plugin liest die Datei ein, legt neue Objekte an, aktualisiert geänderte und entfernt verkaufte oder vermietete Objekte.

Dabei gibt es zwei Arten von Lieferungen: Bei einer Vollübertragung wird der gesamte Objektbestand geschickt, das Zielsystem gleicht alles ab. Bei einer Teilübertragung kommen nur die Objekte, die sich seit der letzten Lieferung geändert haben – samt Kennzeichnung, ob ein Objekt neu, geändert oder zu löschen ist. Teilübertragungen sind schneller und schonen den Server, Vollübertragungen korrigieren Abweichungen, die sich über die Zeit einschleichen.

Warum braucht eine Maklerwebsite eine OpenImmo-Schnittstelle?

Ohne Schnittstelle muss jedes Objekt doppelt gepflegt werden: einmal in der Maklersoftware, einmal auf der Website. Das kostet Zeit und führt fast zwangsläufig zu Fehlern – ein bereits verkauftes Haus steht noch online, ein Preis wurde nur an einer Stelle geändert. Mit OpenImmo gilt:

• Ein Objekt wird nur einmal erfasst, in der Maklersoftware.
• Neue, geänderte und verkaufte Objekte erscheinen automatisch richtig auf der Website.
• Die Website kann Objekte mit eigener Suche, Filtern und Merkliste darstellen – mit Ihrem Design, nicht dem eines Portals.
• Jedes Objekt bekommt eine eigene, für Google auffindbare Seite auf Ihrer Domain.

Gerade der letzte Punkt wird oft unterschätzt: Objektseiten auf der eigenen Website bringen Besucher direkt zu Ihnen statt zu einem Portal, auf dem gleich daneben die Angebote der Mitbewerber stehen.

Unterstützen alle Immobilienportale OpenImmo?

Nein. Viele Portale und Websysteme lesen OpenImmo ein, einige große Plattformen setzen aber auf eigene Schnittstellen und Formate. Für Sie als Makler spielt das im Alltag kaum eine Rolle, solange Ihre Maklersoftware die nötigen Formate beherrscht. Unsere Maklersoftware ImmoZ bindet zum Beispiel rund 20 österreichische Portale an, dazu internationale Plattformen – teils über OpenImmo, teils über die jeweilige Portal-Schnittstelle.

Wie oft werden die Daten abgeglichen?

Das legt die Software beziehungsweise der Import auf der Website fest. Bewährt hat sich bei unseren Maklerwebsites folgende Kombination:

• Stündlicher Teilabgleich: Neue und geänderte Objekte sind spätestens nach einer Stunde online, verkaufte verschwinden ebenso schnell.
• Wöchentlicher Vollabgleich: Einmal pro Woche, nachts, wird der gesamte Bestand verglichen. So fallen Unterschiede auf, die durch abgebrochene Übertragungen oder manuelle Änderungen entstanden sind.

Bei großen Beständen mit mehreren Hundert Objekten ist der Teilabgleich besonders wichtig, weil ein vollständiger Import samt Bildern spürbar länger dauert.

Worauf sollten Makler bei der Umsetzung achten?

• Bilder richtig verarbeiten: Die Website sollte Objektfotos beim Import automatisch verkleinern und in moderne Formate wie WebP umwandeln. Sonst werden Objektseiten langsam.
• Kontaktpersonen übernehmen: In Büros mit mehreren Maklern sollte jede Objektseite die zuständige Person zeigen, nicht nur die Büroadresse.
• Fremdobjekte bei Kooperationen: Wer Objekte von Partnerbüros mitvermarktet, muss festlegen, unter welchem Namen sie auf der Website erscheinen.
• Energieausweis und Pflichtangaben: HWB und fGEE müssen in Österreich in Inseraten angegeben werden. Die Website sollte diese Felder aus OpenImmo übernehmen und anzeigen.
• Datenschutz beim Import: Arbeitsverzeichnisse mit Importdateien gehören nicht in einen öffentlich erreichbaren Bereich des Webservers.

Was kostet eine Maklerwebsite mit OpenImmo-Schnittstelle?

Bei A24.at ist die Objektübernahme Teil unserer Maklerwebsites. Wie viel eine Website insgesamt kostet, hängt vor allem von Umfang und Design ab – unsere Ab-Preise finden Sie auf der Preisseite, Hintergründe im Beitrag Was kostet eine Website in Österreich?. Nutzen Sie bereits ImmoZ oder nu.immo, ist die Anbindung in wenigen Tagen eingerichtet; andere Maklerprogramme mit OpenImmo-Export binden wir ebenfalls an.

Häufige Fragen zu OpenImmo

Sie planen eine neue Maklerwebsite oder möchten Ihre bestehende an die Maklersoftware anbinden? Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch – wir sehen uns Ihre Situation an und sagen Ihnen, was sinnvoll ist.